כל מה שיש לדעת על מסלולי המשכנתא השונים
תסבירו לי את זה רגע אבל לאט?
אנחנו יודעים שנושא הריביות הוא מורכב ודורש הסברים פשוטים ככל האפשר. אז בואו נתחיל!
תמהיל המשכנתא- מספר מסלולים, אשר לכל אחד מאפיינים שונים וריביות שונות. לדוגמא: מסלול בריבית קבועה, מסלול בריבית משתנה קצרת מועד ועוד.
מסלולי המשכנתא העיקריים:
- משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד
- משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד
- משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד
- משכנתא בריבית משתנה לא צמודה למדד
- משכנתא צמודה לדולר או ליורו
- משכנתא בריבית פריים
משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד– קל”צ – קבוע לא צמוד למדד המחירים לצרכן – אי של יציבות במשכנתא שלכם – קבוע מהיום עד לסוף תקופת המשכנתא – לא יכול להשתנות אף פעם! יכולים להיות קנסות פירעון מוקדם בעתיד – תלוי בריבית הממוצעת ביום הסילוק. ריבית מעט גבוהה יותר עם בטחון ויציבות גבוהים.
משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד– ק”צ- ריבית קבועה מהיום עד לסוף תקופת המשכנתא – מסלול הצמוד למדד המחירים לצרכן, התשלום החודשי עלול לעלות מעט או לרדת בהתאם לתנודות המדד. יכולים להיות קנסות פירעון מוקדם בעתיד – תלוי בריבית הממוצעת ביום הסילוק. כדאי מאד לאור הריביות הנמוכות היום.
מהו ההבדל בין מסלולי המשכנתא?
ההבדל בין קבוע צמוד ללא צמוד הוא לרוב בין 0.8% ל1%.
זוהי בעצם רשת הבטחון שהבנק יוצר לעצמו במסלול הקבוע הלא צמוד.
משכנתא בריבית משתנה שאינה צמודה למדד משתנה כל 5 שנים לא צמוד למדד המחירים לצרכן, במהלך ה-5 שנים לא יכולה הריבית להשתנות, אחת ל-5 שנים יש נקודת יציאה לפירעון מוקדם ללא קנסות, במידה ולא מסלקים או משנים את המסלול – הריבית מתעדכנת ע”פ התשואות שיעשו אגרות החוב הממשלתיות ל-5 שנים בתקופת העדכון + המרווח שהבנק קובע )כל בנק מחשב את זה שונה( לדוגמא: בסיס עוגן 2% , מרווח אחד , סה”כ ריבית המשכנתא 3%. לאחר 5 שנים, אם העוגן הוא 2.5%, סך הריבית ישתנה ל3.5%. המרווח לא משתנה, רק העוגן משתנה.
משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד משתנה כל 5 שנים צמודה למדד המחירים לצרכן, במהלך ה-5 שנים לא יכולה הריבית להשתנות, אחת ל-5 שנים יש נקודת יציאה לפירעון מוקדם ללא קנסות, במידה ולא מסלקים או משנים את המסלול – הריבית מתעדכנת ע”פ התשואות שיעשו אגרות החוב הממשלתיות ל-5 שנים בתקופת העדכון + המרווח שהבנק קובע, כל בנק מחשב את זה שונה. התשלום החודשי עלול להשתנות בהתאם לתנודות המדד- עלייה או ירידה בתשלום.
משכנתא בריבית פריים – ריבית שנקבעת ע”פ נגיד בנק ישראל, כל חודש. (ריבית בנק ישראל +1.5 %) הריבית יכולה לעלות/לרדת על בסיס חודשי בחלק זה – אין קנסות לפירעון מוקדם (למעט 60 ש”ח עמלת תפעול) וניתן לסלק את המשכנתא או חלק ממנה בכל זמן נתון. נחשב למסלול אטרקטיבי שכן בתקופה הראשונה הריבית נמוכה ביותר, כך שעיקר ההחזר הוא על בסיס הקרן והחוב יורד משמעותית ביחס לתשלום החודשי.
משכנתא צמודת מט“ח– משכנתא צמודת דולר או יורו . הקרן והריבית במסלול זה צמודות לשער הדולר או היורו. ביורו לדוגמא, שעור הריבית משתנה בצמוד לשינויים בריבית הליבור, בתוספת אחוז מרווח קבוע הנקבע על ידי הבנק. עדכון ריבית הליבור מתבצע מדי שלושה חודשים ברוב הבנקים ובחלקם העדכון מתבצע בתדירות שונה. מסלול זה הוא המסלול היחידי שבו ניתן להרוויח כסף כי קיימת הצמדה שלילית. כלומר באם שער המט”ח יורד, קרן ההלוואה שנלקחה במסלול זה נשחקת. בחלק זה – אין קנסות לפירעון מוקדם וניתן לסלק את המשכנתא בכל זמן נתון )עמלת תפעול 60 ש”ח). נחשב למסלול בסיכון גבוה.
מסלולי המשכנתא הם נושא מורכב. רוצים להבין יותר? נשמח לעזור צרו עמנו קשר בטלפון! 072-2798830 או בטופס