שאלות ותשובות בנושא מימון קבוצות רכישה

למה לקחת משכנתא דרך הקבוצה כאשר אני יכול לקחת משכנתא באופן עצמאי מהבנק, בתנאים ובריביות המתאימים לי?

כדי להבטיח שכל אחד מחברי הקבוצה יעמוד בנטל הכספי בגין חלקו היחסי בפרויקט, זקוקה הקבוצה למימון בנקאי. המימון הבנקאי יועמד על ידי בנק אחד בלבד, והוא אינו ניתן לפיצול בין מספר בנקים. זאת משום שהבנק המממן רושם משכנתא כוללת על הקרקע בשלמותה, לשם הבטחת כל התחייבויות המשתתפים.

על פי מה נבחר הבנק המלווה?

בחירת הבנק המממן נעשית על ידי קבוצת הרכישה, תוך שיקול מגוון פרמטרים הנלקחים עם הבחירה. כמובן שליווי בנקאי מותנה בהסכמת הבנק לליווי הקבוצה.

מה היתרון של חברת ייעוץ בקבוצות רכישה? למה שמארגן קבוצה לא יבקש בעצמו משכנתאות עבור כל חברי הקבוצה?

לחברת ייעוץ מנוסה יש ניסיון רב, והיא מודעת לפרוצדורות הרבות שצריכה קבוצת הרכישה לעבור. כמו כן, לחברת ייעוץ יש קשרים רבים עם מספר בנקים, ובמקרים רבי הדבר חוסך הרבה כאב ראש ועוגמת נפש מיותרת. מטבע קבוצת רכישה לטפל בבניה, בקרקעות, במספרי הדירות וכו’, ועל מנת שנושא המשכנתאות לא יילך לאיבוד בין שאר מטלות מנהלי הקבוצה, מומלץ לתת את הטיפול במשכנתאות לאנשים המומחים בתחום.

אילו אפשרויות תשלום עומדות בפניי כאשר אני רוכש דירה בפרויקט?

לאור מאפייני עסקת קבוצת רכישה והתלות ההדדית בין חברי הקבוצה, חשוב להבטיח שלכל חבר קבוצה יש מקורות כספיים מספקים לצורך השלמת הבנייה. לפיכך, כל חבר מחויב לפתוח תיק הלוואת משכנתא, או לחילופין להפקיד מראש את מלוא כספי העלויות העתידיות בחשבון הפרויקט – כדי להבטיח את תשלום חלקו בעלויות הפרויקט.

קיים ברשותי סכום הכסף הדרוש לבניית הדירה, אולם כל עוד לא הושלמה הבנייה איני רוצה לשים את כל כספי על קרן הצבי. האם לא ניתן לשלם כלל לפי קצב הבנייה?

כאמור, ניתן לשלם לקבוצה מראש את הסכום, או לחילופין, לקחת משכנתא. אולם, ניתן לקחת משכנתא, כאשר בפועל לא ממשים אותה אלא משלמים את הסכום הנדרש על פי קצב הבניה. הדבר מתבצע בצורה הבאה: כאשר ניגשים לחתום על המשכנתאות בבנק, המשכנתא מאושרת.

בפועל, עד סיום הבניה לא משלמים את המשכנתא עצמה אלא רק את הריבית למשכנתא. רק כאשר מסתיימת הבניה ניתן להתחיל לממש את המשכנתא. במהלך התקדמות הבנייה יידרשו בהדרגה סכומים שונים לצורך הבנייה. אולם, מדי רבעון, בהתראה של כשבועיים, תישלח לכלל הרוכשים הודעה, בה שני אפשרויות בחירה: א. לשלם מראש סכום מזומן שנדרש כעת לבנייה. ב. לממש את המשכנתא. במידה ותבחרו לשלם מראש לרבעון זה, מימוש המשכנתא יידחה לרבעון הבא, בו יבקשו סכום נוסף וכן הלאה.

כיצד מתבצע בפועל תשלום המשכנתא? מתי הוא מתחיל?

במהלך שנות הבנייה, המשכנתא לא תמומש. תחילה תיגבה הריבית על המשכנתא, שהיא ריבית של כ-4.5%, ולאחר הבנייה תמומש המשכנתא עצמה. הדבר ייעשה בצורה הבאה: בתחילת הבנייה תידרש ריבית נמוכה, וזאת בהתאם לסכום שכרגע דורשת הקבוצה לצורך תחילת הבנייה על הוצאות הבנייה (כגון חומרי בניין, שכר לפועלים וכו’), על כל 100,000 הדרושים לצורך בנייה, יידרשו מהרוכשים כ-450 ₪ במקביל, אולם עם מהלך הבנייה, ככל שהסכום הנדרש לבנייה יעלה, כך יעלה סכום הריבית הנדרשת. רק לקראת תום הבנייה תשולם כל הריבית, מה שיוצר מצב שעל משכנתא שעלותה כ- 1,000,000 ₪, ישולם בחודשי הבנייה הראשונים סכום נמוך של 400 ₪ לדוגמה, ובחודשיה האחרונים ישולמו כ-4500 ₪. כמובן שהסכומים אינם מדויקים ויכולים להיות נמוכים בהרבה, ומשתנים עפ”י קצב הבנייה ופרמטרים נוספים.

תשלום המשכנתא נלקח כהו”ק רגילה מדי חודש מחשבון הבנק של הלווים.

כאשר לקוח בקבוצה אינו יכול לקבל משכנתא מכיון שהכנסותיו נמוכות, האם ביכולתו לצרף ערב לבקשת המשכנתא?

בקבוצות רכישה ניתן לצרף ערב תומך בלבד. ערב תומך הנו אדם מקרבה ראשונה (אב / אם / אח / אחות / בן / בת) אשר לו הכנסות מספקות, הנקבעות ע”י הבנק. הערב התומך מצטרף להלוואה באופן אקטיבי, ומשלם עליה אחוז מסוים, הנקבע ע”י הבנק, מדי חודש בהוראת קבע. למשל, יכול להיות מצב שלקוח המבקש משכנתא, שההחזר החודשי עליה הנו 3500 ₪. במקרה שללקוח אין הכנסות מספקות, יכול להחליט הבנק כי עליו לצרף ערב תומך להלוואת המשכנתא, אשר ישלם עליה בהו”ק כ-25% אחוז מדי חודש, כלומר, 875 ₪.

האם כל אדם מקרבה ראשונה יכול לשמש כערב תומך? במקרה והכנסות הלווים ישתפרו עם הזמן, האם הערב התומך מחויב לשלם את המשכנתא עד לסיומה?

באישור ערב תומך לצורך משכנתא ע”י הבנק, מתערבים מספר גורמים, בהם הכנסות הלווים, הערבים, סכום המשכנתא ועוד. תנאי הבנק לאישור ערב תומך ברורים מאוד,  אך מנגד,  אין שום התחייבות מצד הבנק לאשר ערב תומך, מכיון שנושא זה רגיש ועדין מאוד וכולל פרמטרים רבים הנלקחים בחשבון.

מכיון שהמשכנתא מתממשת רק לאחר תום הבנייה, במידה והכנסות הלווים עלו משמעותית במהלך שנתיים אלו, ניתן למחזר את המשכנתא שאושרה ע”י הבנק בצירוף הערב התומך ולנסות לאשרה ללא ערב תומך. אך הדבר אינו יכול להיעשות במהלך הבנייה, אלא רק בתומה, וזאת בהתאם ובשיקול הנתונים הפיננסיים והאישיים העכשוויים של הלווים.

כאשר יש לי הלוואה בחשבון, האם הדבר יכול לפגוע באפשרות לקבלת משכנתא?

באופן כללי, עפ”י חוקי בנק ישראל, ניתן לקחת הלוואות שאינן עולות על כ-40% מסך ההכנסות החודשיות של הלווים, וגם זאת בערבון מוגבל, בהתאם לנתוני הלווים. על כן, אם ישנה הלוואה קיימת בחשבון העו”ש, אוטומטית היא מורידה מה-40% של הלווים. כך לדוגמה, במקרה שהלוואת משכנתא בסיסית מאושרת בהתאם להכנסות קיימות, אך האישור גבולי מכיון שההכנסות גבוליות, הימצאותה של הלוואה נוספת בחשבון העו”ש, ולו הקטנה ביותר, כבר יכולה לפגוע באפשרות לקבלת המשכנתא.

מי מנהל את המו”מ על תנאי הריבית, ועל פי מה היא נקבעת עבור כל חבר מהקבוצה?

ניהול המו”מ על תנאי הריבית נעשה באופן מרוכז על ידי המארגן/נציגות הקבוצה, כאשר תנאי הריבית ותמהיל מסלולי הריבית שנקבעים הם אחידים לכלל חברי הקבוצה.

מדוע איני יכול לקחת משכנתא בתנאים המתאימים לי?

שחרור כספי הלוואת המשכנתא צריך להיעשות באופן מקביל לכל חברי קבוצת הרכישה.

מדוע המחיר בקבוצת רכישה נמוך יותר?

שיעור המימון נגזר מעלות הנכס לבנייה ולא משוויו כדירה גמורה.

מדוע עליי לשלם עמלת ליווי על המשכנתא, אם הריביות עליה הנן בתנאים אחידים לכולם ותנאיה נקבעים בשרירות על ידי הבנק?

לגבי עמלות המשולמות לבנק המעמיד את האשראי לקבוצת הרכישה, על חברי הקבוצה מוטלת עמלת ליווי פיננסי, הנגבית בגין פעילות הבנק לצורך אישור והעמדת האשראי, פתיחת תיקי הלוואה, עריכת מסמכים משפטיים (מדובר במסמכים שונים ומורכבים יותר ביחס למשכנתא סטנדרטית) וכן עבור הטיפול השוטף בקבוצה.

מדוע הריבית בקבוצת רכישה גבוהה מהריבית הניתנת בהלוואת דיור סטנדרטית?

הפער נובע הן משיקולי ניהול סיכונים של הבנקים והן מהנחיות בנק ישראל. בל נשכח שלבנק יש מטרות רווח, וקבוצת רכישה היא בהחלט סיבה להרוויח.

מי אחראי על הכספים בקבוצות הרכישה, האם הקבוצה, או הבנק המלווה?

הקבוצה אחראית על ניהול הכספים, כאשר לה חשבון בנאמנות, אשר אליו מופקדים הכספים ומועברים לגורמים המתאימים בעת הצורך.