מסלולי משכנתא

אחד המונחים המטעים ביותר את המעוניינים במשכנתא הוא “מסלולים” כוונה זו היא למסלולי משכנתא. מה ההבדל בין ריביות ל”מסלולים” ? ואיך מתכננים את תמהיל המשכנתא המתאים ביותר ? 

נתחיל מהקל – ריבית היא המחיר אותו אנו משלמים על המוצר הנקרא “הלוואה” (הרחבה נוספת במאמר “עלות המשכנתא”). תמהיל המשכנתא מורכב (ומכאן המילה “הרכב”) בדר”כ מיותר מסוג אחד של מסלול ריבית. הסוגים השונים נקראים “מסלולים”. בפסקאות הבאות נפרט את עיקרי המסלולים (מסלולי משכנתא) ונצרף טבלה מסכמת בסוף המאמר בתקווה שהיא תסייע לקוראים להבין ביתר פשטות את בליל המושגים שנזרקו לאוויר בפגישת ההתעניינות בבנק,כי אנחנו מאמינים שהידע במאמר זה על מסלולי משכנתאות יכין בסיס ראשוני טוב לידע על המסלולים השונים.

1. משכנתא בריבית קבועה צמודה – מסלול משכנתא בו הקרן והריבית צמודים למדד. הריבית נקבעת בעת לקיחת המשכנתא ואינה משתנה. גובה הריבית עולה ככל שהלוואה נלקחת לתקופה ארוכה יותר. אחרי שנים רבות בהן ההצמדה פועלת בכיוון אחד בלבד, למעלה. תוקן העיוות וכעת, באם המדד נותר קבוע או יורד, יש הצמדה שלילית.
2. משכנתא בריבית קבועה לא צמודה – מסלול משכנתא בו הקרן והריבית אינם צמודים למדד. הריבית נקבעת בעת לקיחת המשכנתא ואינה משתנה. גובה הריבית עולה ככל שהלוואה נלקחת לתקופה ארוכה יותר. הריבית במסלול זה תהיה גבוהה יותר מאשר במסלול הצמוד, ע”מ “לפצות” על אובדן ההצמדה עבור הבנק.
3. משכנתא צמודת מט”ח– הקרן והריבית במסלול זה צמודות לשער הדולר או היורו. שעור הריבית משתנה בצמוד לשינויים בריבית הליבור, בתוספת אחוז מרווח קבוע הנקבע על ידי הבנק. עדכון ריבית הליבור מתבצע מדי שלושה חודשים ברוב הבנקים ובחלקם העדכון מתבצע בתדירות שונה. במסלול זה קיימת הצמדה שלילית. כלומר באם שער המט”ח יורד, קרן ההלוואה שנלקחה במסלול זה נשחקת.
4. משכנתא בריבית על בסיס ריבית פריים– במסלול זה, הריבית נקבעת לפי שיעור ריבית הפריים של הבנקים (ריבית בנק ישראל + 1.5%) בניכוי או בתוספת אחוז מרווח קבוע, הנקבע על ידי הבנק, לכל הלוואה בנפרד. מסלול זה הוא שקלי, כלומר אינו צמוד למדד המחירים לצרכן. במסלול זה, לא נגבית עמלת פירעון מוקדם.
5. משכנתא בריבית משתנה – משכנתא בריבית משתנה היא למעשה משכנתא בריבית קבועה לתקופה קצובה מראש. חישוב הריבית מתבצע ע”י עוגן מסוים, המחושב בצורה אחרת בכל בנק, בתוספת אחוז מרווח הנקבע עבור הלקוח. בהגיע סיום התקופה הקצובה, העוגן מתעדכן והתוספת נשארת קבועה. כך, אם העוגן בתחילת ההלוואה היה 2% והתוספת 1%, במסלול בריבית משתנה כל 5 שנים, לאחר 5 שנים עלה העוגן ל-4%, הריבית שאותה ישלם הלווה בחמש השנים הבאות תהיה 5% (4% עוגן חדש + 1% מרווח קבוע). מסלול זה קיים בואראציה צמודת מדד וכן בואציה שאינה צמודת מדד. עשויים להיות בו קנסות יציאה, מלבד בזמן עדכון הריבית (מדי סוף תקופה).

להלן טבלה שמסכמת בתמצות את המסלולים השונים ואת היתרונות של כל אחד מהם. מטרת הטבלה והמאמר היא, כאמור, לפשט לקוראים את המונחים השונים על מנת לתת מושג בסיסי בעולם המשכנתאות. אנחנו מדגישים עם זאת, כי המידע שהצלחנו להעביר במסגרת מאמר זה אינו מספיק כלל להבנה עמוקה של המסלולים והתאמתם לכל לווה על-פי התנאים המיוחדים לו. לשם התאמת הרכב ספציפי אנו ממליצים ליצור עמנו קשר.

בואו תעשירו את הידע שלכם ותקראו קצת על יועץ משכנתאות–

מה תפקידו ולמה אתם צריכים אותו?

* בכל המסלולים ישנו קנס על אי הודעה מראש וכן תשלום עמלת תפעול קבועה (כמה עשרות שקלים)

** במסלול של ריבית משתנה מידי שנה אין חיוב על הפרשי היוון.