מיחזור משכנתא הוא תהליך בו נלקחת משכנתא חדשה כדי להחזיר את המשכנתא הקיימת, במטרה לשלם פחות על ההלוואה . כן. כל כך פשוט.
בסוף התהליך נהנים הלווים מהחזר חודשי נמוך יותר או קיצור תקופת המשכנתא באותו החזר. בחלק מהמקרים אפשר להנות משניהם!
התהליך נחוץ בגלל השינויים בשוק המשכנתאות (למשל ירידה בריבית הפריים) וגם השינויים האישיים שלכם- שינוי בהכנסה, הגדלת המשפחה, יציאה של ילדים ללימודים ועוד.
כדי להסביר לכם קצת על כדאיות התהליך הכנו עבורכם תשובות לשאלות הנפוצות ביותר שהלקוחות שלנו שואלים אותנו.
לפני שתשאלו, התשובה לשאלה הראשונה היא : כן, אנחנו נערוך עבורכם בדיקת כדאיות ראשונית לא תשלום ואם נמצא שזה כדאי , נראה שזה התהליך הכי כדאי שעשיתם בחייכם.
איך ניתן לשלם פחות על ההלוואה באמצעות מחזור?
- הקטנת התשלום החודשי
- הפחתת מספר התשלומים החודשיים- כלומר קיצור יתרת הזמן שנותרה לתשלום. כך תשלמו בפועל פחות לבנק עד תום ההלוואה.
האם ניתן לשלם פחות וגם פחות תשלומים?
לא תמיד ניתן להשיג גם וגם- כלומר להפחית את התשלום וגם את מספר התשלומים שנותרו. לכן חשוב לשקלל את החלופות ולהגיע לעלות כוללת על מנת להשוות. עם זאת, בחלק מהמקרים קיימת העדפה ברורה מראש – בין אם זו הקטנת התשלום החודשי בגלל קושי זמני/ מתמשך לבצע את ההחזר ובין העדפה לסיים את המשכנתא בתוך תקופה קצרה ככל האפשר.
מהם הכללים הבסיסיים לכדאיות המחזור?
מטרת המחזור היא לחסוך כסף בתהליך ולאפשר לכם להמשיך את חייכם הכלכליים באופן תקין.
כך, אם מטרתכם היא להוריד את התשלום החודשי ו/או לקצר את משך ההלוואה, יש לבחון אם סך העלויות של המהלך נמוכות מסך החסכון. לדוגמא, אם אתם יכולים לחסוך על המשכנתא בסך הכל 5,000 שח ועלות המהלך (קנסות לבנק, ייעוץ משכנתאות, דמי פתיחת תיק וכדומה) הם גבוהים יותר, ברור שלא כדאי למחזר את המשכנתא.
במידה והמטרה שלכם היא להוריד את גובה התשלום החודשי, אשר אתם מתקשים בהחזרתו, יש לבחון אם ניתן לבצע זאת ועדיין לא לשלם יותר לבנק בסוף התקופה. כמובן שנעדיף להגיע לסכום כולל הנמוך מהסכום כרגע.
כאשר יתרת המשכנתא נמוכה, ניתן לעתים לשנות את סוג המשכנתא בלבד ולחסוך כסף רב בהחזרים, כל זאת מבלי לשלם מחיר מלא על הייעוץ.
אילו שינויים מעלים את הכדאיות למחזר את המשכנתא?
- אם ההכנסה שלכם ירדה ואתם מתקשים לעמוד בהחזרי המשכנתא
- אם ההכנסה שלכם עלתה ואתם יכולים לעמוד בהחזרים חודשיים גבוהים יותר וכך לקצר את משך התקופה.
3 כאשר הריביות במשק נמוכות ביחס לריביות במשכנתא המקורית שלכם.
- כאשר תנאי השוק גרמו לעלייה משמעותית בהחזר החודשי שלכם.
- כאשר ערך הנכס שלכם ושיעור המימון השתנו
- במידה וזכיתם בלוטו (ואנחנו ממש מקווים שכן) או קיבלתם סכום כסף משמעותי (למשל מירושה).
באילו פרמטרים משתנה המשכנתא החדשה (לאחר מיחזור) ביחס למשכנתא הישנה?
השינוי יכול להתקיים בכל אחד מהתחומים הבאים:
- גובה ההחזר החודשי
- הרכב המשכנתא- כלומר סוג המסלולים והחלוקה ביניהם
- תנאי המשכנתא- שיטת החזר, גובה הריבית, תאריך שינוי הריבית (בריבית משתנה)
- משך ההלוואה
חשוב מאד לתכנן את ההלוואה בהתאם ליכולת ההחזר שלכם ולשינויים האישיים הצפויים.
אם המשכנתא שלי מתנהלת בבנק מסוים- האם אוכל למחזר את ההלוואה בבנק אחר?
ניתן לבצע מחזור משכנתא בבנק שבו לקחתם את ההלוואה או בכל בנק אחר. כמובן שאם התנאים דומים נעדיף למחזר באותו בנק ולחסוך לכם את הטירחה הכרוכה בשינוי.
איך מתבצע המחזור והאם הוא כרוך בבירוקרטיה דומה לנטילת המשכנתא המקורית?
תהליך המחזור דומה לתהליך שביצעתם במשכנתא הראשונה. עם זאת, לווים רבים מדווחים כי התחושה היא שהעומס קל משמעותית. הסיבה נעוצה ככל הנראה בכך שבמשכנתא הראשונה אנו טרודים ברכישת הדירה, בכניסה אליה ובעוד מליון סידורים, בעוד שעכשיו אנחנו מבצעים רק את התהליך הזה.
בכל מקרה, כאשר מבצעים מחזור באותו בנק, מדובר בתהליך פשוט ביותר, אשר ברוב המקרים אינו מצריך אפילו ביקור בבנק.
כל כמה זמן כדאי למחזר את המשכנתא?
אנו ממליצים ללקוחותינו לנקוט אקטיביות ולא פסיביות. לכן, מומלץ לבדוק את המשכנתא שלכם אחת לשנה ולבחון אפשרות לחסוך בעלויות. אין צורך למחזר את המשכנתא כל חודש… העלויות הקבועות יהיו גבוהות מאשר החסכון וכך גם הטירחה שלכם.
מה השתנה בשנים האחרונות בשוק המשכנתאות?
- יש לנו אפשרות להתמקח עם הבנק. בעבר אף אחד מהלקוחות שלנו אפילו לא חשב על כך.
- זמינות המידע- במקום לרוץ ולבקש הצעות מבנקים ניתן היום לקבל הצעות וריביות בלחיצת כפתור. (עם זאת חשוב לאזן בין המסלולים באופן שישתלם לבנק , אבל בעיקר…לכם).
- מחירי הנכסים עלו פלאים ושיעור המימון ירד.
אז האם כדאי לבדוק את מחזור המשכנתא שלכם? לגמרי!
בעיקר כשהבדיקה הראשונית שלנו היא חינם!
שלבי המחזור:
השלבים השונים מותאמים לעקרונות לפיהם אנו נתכנן את המשכנתא שלכם:
- תכנון לטווח בינוני– נסו להעריך אילו שינויים משפחתיים או תעסוקתיים עשויים להשפיע על ההכנסה הפנויה שלכם. מה לגבי הטווח הארוך יותר? נוכל לחשוב על התמהיל האפקטיבי ביותר אז. תמיד כדאי לבדוק מיחזור ביחס לנתונים באותה תקופה.
- בדיקת ההכנסה הפנויה– מחושבת כך: סך ההכנסות (שכר עבודה + שכר דירה אם יש דירה מושכרת +קיצבאות+ כל הכנסה קבועה אחרת) פחות סך ההוצאות הקבועות (כולל : החזרי הלוואות, תשלום מזונות, מסים ). מומלץ כי ההחזר החודשי לא יעלה על שליש מההכנסה הפנויה.
- במקרה של הגדלת המשכנתא – יש לבדוק אם כדאי לערוך חישוב מחודש של שיעור המימון. מאחר וחלק מהמשכנתא המקורית כבר שולמה, ייתכן וניתן יהיה לחשוב מחדש ולהגיע לשיעור מימון נמוך יותר, שיאפשר ברוב המקרים ריביות נמוכות יותר.
- משך ההלוואה– כדאי לקצר את ההלוואה ככל שניתן , או לשלב מסלולים קצרים וארוכים יותר. בהלוואה ארוכה יותר משלמים פחות כל חודש אבל בסופו של דבר משלמים יותר.
- מגבלות התמהיל– במיחזור ניתן לשמור על שיעור המימון בריבית משתנה כפי שהיה בהלוואה המקורית, גם אם הם גבוהים משיעור המימון שהיה מותר לכם היום במשכנתא חדשה.
איך מתקדמים?
- 1. מתקשרים אלינו- לצוות טובולסקי כדי לקבל את הייעוץ הטוב ביותר שיחסוך לכם הרבה כסף.
- שולחים אלינו דו”ח יתרות כדי שנוכל לעשות בדיקה ראשונית על כדאיות המיחזור.
- אנו נגיש בשמכם בקשה ראשונית למיחזור ויקבלו אישור עקרוני.
- צוות היועצים שלנו יתכנן עבורכם את התמהיל הטוב ביותר לצרכים וליכולות שלכם בשילוב עם תנאי השוק.
- לאחר האישור העקרוני שלכם נערוך מכרז בין מספר בנקים כדי להשיג עבורכם את הריביות הטובות ביותר.
- חתימה בפועל על הסכם המשכנתא בבנק.
- שינוי בביטוח המשכנתא שלכם, אם הסכום קטן יותר, גם הביטוח צריך להיות זול יותר!\\
- תהנו! תהליך מיחזור המשכנתא שלכם הושלם!!
- בעוד מספר שנים נבדוק אם כדאי לבצע מיחזור מחודש, כדי להתאים את המשכנתא לשינוים בחיים שלכם, או לגרור את המשכנתא לדירה חדשה שתרכשו.
- אנחנו שמחים לעזור לכם!